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La loi ALUR ET L'ALLONGEMENT DES DELAIS ACCORDES AU LOCATAIRE

Publiée le 20/05/2015

Les articles 25 et 27 de la loi ALUR en date du 27 mars 2014 sont particulièrement redoutables pour le bailleur. Toujours dans l'esprit de traiter les impayés le plus en amont possible, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui édicte la possibilité,pour le bailleur, de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire à son profit par le Tribunal d'instance, aété modifié en profondeur.

L'article 24 nouvelle version permet au juge d'accorder au locataire un délai de 36 mois pour s'acquitter de sa dette, étant rappelé que ce délai était jusqu'alors de 24 mois et que les effets de la clause se trouvent suspendus pendant ce délai.

Récemment, dans un avis en date du 16 février 2015, la Cour de Cassation a considéré que l'article 24 modifié de la loi du 6 juillet 1989 s'appliquait aux baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi ALUR.

En outre, ce même article 27 de la loi ALUR a modifié l'article L.412-4 du Code des procédures civiles d'exécution qui permet au locataire de solliciter devant le juge de l'exécution des délais pour quitter les lieux qui ne peuvent être inférieurs à 3 mois, et peuvent aller jusqu'à 36 mois.

Enfin, la trêve hivernale,l'article 25 de la loi ALUR modifie l'article L.416-6 et l'article L.412-4 du Code des procédures civiles d'exécution. Elle est prolongée de 15 jours et donc s'étend désormais du 1er novembre au 31 mars de chaque année.

Toujours dans l'objectif de prémunir les impayés de loyer en amont, la loi ALUR renforce le rôle de la CCPAEX.

La CCPAEX constitue une instance de coordination, d'évaluation et de pilotage du dispositif départemental de prévention des expulsions locatives défini par le PDALHPD ( Plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées et la charte de prévention des expulsions). Elles est également chargée de l'examen des situations individuelles. Elle voit par la loi ALUR son rôle renforcé et ce, à différents stades de la procédure, notamment lors du commandement à payer.  A compter du 1er janvier 2015,l'huissier doit signaler à la CCAPEX tout commandement de payer.

Lors de l'assignation, le préfet saisit l'organisme compétent désigné par le PDALHPD afin de diligenter une enquête sociale qui sera transmise au juge et à la CCAPEX.

Et enfin, lors de la signification du commandement de quitter les lieux, dorénavant, le préfet doit informer la CCAPEX et le locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation, en vue d'une demande de relogement au titre du droit au logement opposable.

Bien qu'il soit un peu tôt pour évaluer le poids de ces mesures, il y a tout lieu de penser que face à cette réforme, les délais de procédure vont être allongés et ce sont les propriétaires-bailleurs qui en supporteront le risque financier.

L'esprit général de la loi nouvelle est indiscutablement celui d'une protection renforcée du locataire avant et à l'occasion de la conclusion du bail, une augmentation des contraintes des bailleurs au cours du bail, la même logique s'appliquant à l'expiration du bail.

Il faut bien admettre que l'allongement du délai offert au locataire pour régulariser sa dette locative, ainsi que le renforcement de la faculté du juge de recourir même d'office à de telles mesures, sont exactement dans la logique générale de la réforme.

 

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